2018年4月杭州二手房市场最全分析汇总

发布时间:2018-05-16 12:46

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       4月份,随着3月底的重头戏“摇号”政策的尘埃落地,4月份二手房市场交易延续了3月份的交易热度,成交走势持续攀升。根据透明售房网数据统计显示,4月份杭州全市(含萧山、余杭)二手房市场成交9639套,与3月的8206套相比涨幅17.46%。其中主城区成交5031套,环比上涨15.98%,余杭区成交2985套,环比上涨24.48%,萧山区成交1623套,环比上涨10.41%。


数据来源:透明售房网

       从数据来看,今年4月杭州二手房市场表现却着实有些令人意外,往年楼市“金三银四”的默认定律在今年不再适用,银四表现更甚。具体来看,4月份全市成交量在前后半月呈现出明显的分化,前半月市场表现的较为平淡,日均成交270套,但是进入下半月之后,市场突然发力,日均成交370套,4月最后一周二手房成交量更是冲上了2800套的高位。


       从各城区成交情况来看,近郊板块成交量依然抢眼。余杭区和萧山区继续稳坐成交冠亚军的位置,成交占比分别为31.12%和16.76%,主城八区合计占比为52.12%。从价格来看,萧山、余杭尚处于近郊区价格洼地以及随着轨道地铁线的不断开通,成为刚需购房需求外溢的主区域。


       60方以下和60-90方面积段房源占据了72.12%的市场,这也证明了刚性需求大量存在的事实。但90方以上房源成交的上涨也说明改善需求也在逐渐升温,成交表现不俗。


      

       从3月、4月的各总价段成交占比可以看出,除200-300万和300-400万成交占比分别上涨2%和1.38%外,其它总价段环比均有所下降。

       4月选择商业贷款和全款的交易比例上升明显,其中选择商业贷款的客户比例依旧占主导,占到49.95%,环比上涨2.58%,选择全款的客户比例占到25.27%,环比上涨1.62%。此外,选择公积金贷款和组合贷款的比例上月均有所下降,分别下降4.06%和0.14%。


       从成交客户购房年龄来看,21-30岁的客户是购房的主力,占到39.57%,是购房群体的中坚力量,上月比例有所下降。其次是31-40岁年龄段,比21-30岁低4.4个百分点,占到35.16%。此外41-50岁购房比例上月也有所上升,占到4.95%,上升1.03个百分点。


后期市场预测

       4月,二手房市场首次呈现完美逆转,市场成交表现尤为可观,且成交量为近半年市场新高。此外4月受“摇号”政策影响,买卖双方心态颇为微妙,其中卖方惜售心态明显,导致市场上挂牌房源相对减少,买方抱着“摇摇看”的客户不在少数,但从目前市场上可摇号房源来看,房源均价普遍较高,对于真正的刚需来说压力过大,导致更多的购房者在二手房市场如遇上合适房源多会出手,因此预计5月份成交量仍将延续当前的热度。


       在3月28日,杭州住保房管局宣布将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。那么,二手房成交量的“异军突起”,是否与摇号制度有关系?

  

01

二手房成交周期缩短最快一天内就成交

   邹明是豪世华邦申花区域大店的店长,他表示,最近明显可以感觉到二手房市场受到了摇号政策的影响。

   “4月以来,我们申花区域由人才引进落户买二手房的客户比例明显增多,比例约占到总客户量的30%,在以前,这部分客户原本都会考虑新房。”邹明解释,虽说近期公布的摇号楼盘都不是太热门,但人气也可见一斑,尤其是近日刚进行摇号公示的旭辉宝龙东湖城,180套房源共有近3000组客户登记,中签率仅6%,这对原本考虑去新房摇号的刚需客户打击不小。

   邹明说,有些购房者原本处于观望状态,但看到楼盘摇号的热度,让他们心情也开始急躁起来。“这些新房摇号信息对于购房者心理的影响,很大程度上促进了二手房的成交。”他透露,近期申花板块二手房成交速度不断加快,最快的一天内成交,还有不少客户是在2~3天内成交。

   不仅申花板块,钱报记者发现,桥西、市中心、城东、萧山、余杭等区域也出现了与申花类似的情况。萧山某中介门店经纪人向记者透露,新房中签率低,对刚需购房者影响较大,改善购房者则更从容一些。当然每个人的想法不一,有些购房者为了自住咬咬牙干脆入手了二手房,有些则打算再等一段时间,去新房摇号试试看。

  

02

置换型房东提高挂牌价对卖房举棋不定

   摇号也改变了不少房东的心态。邹明说,自摇号政策出炉,他手里就有不少之前“有关系”买到新房打算置换的客户打消了卖房的念头。“还有部分房东提高售价。”邹明说,“既然不着急卖,便打算涨价后慢慢卖。”邹明补充,300万元以下刚需房的房东涨价幅度约为5万~10万元,而改善房的房东则加价约在10万~20万元区间内。

   李先生原本考虑置换掉景芳的老房子,买一套萧山的新房。但由于摇号政策,他暂时搁浅了卖房计划。

   据悉,李先生目前房子为78m2,原本挂价320万元,但考虑到近期景芳三堡新出让地块楼面价已超过4万元/m2,他便将该房源加价了20万元重新挂出去。李先生说,虽然这个价格偏高,但自己也不急着卖,如果有人愿意接手也可以卖,卖了再去摇号。

   豪世华邦城东区域大店长彭彬表示,确实有部分购房者抱有类似心态。

   

03

摇号影响非主因4月是传统成交旺季

   “摇号对于二手房的影响方方面面,有积极的,也有消极的,但新房摇号并不会从根本上影响二手房市场。”市中心某二手房中介门店店长解释,新房摇号的影响,对于二手房来说,只是造成部分房东和购房者有心态上的变化,目前还未出现很大的波动。

   就市场而言,虽然4月以来成交出现新的上扬态势,但这并不全是新房摇号起的作用。该店长说,二手房市场的变化主要还是受到购房者需求的影响,另外,每年的3~5月均为二手房的成交旺季,例如去年4月杭州二手房成交量为12666套,相较之,今年的情况并不算太夸张。


  杭州市区二手房月成交套数

      时间      成交套数

      2017年1月   5483

  2017年2月      8868

  2017年3月   16479

  2017年4月   12666

  2017年5月   11910

  2017年6月   11875

  2017年7月   9732

  2017年8月   10678

  2017年9月      10242

  2017年10月  7239

  2017年11月  7078

  2017年12月  6242

  2018年1月    5707

  2018年2月    2842

  2018年3月    7497

  2018年4月    10498

注:含富阳不含临安,数据来源透明售房网

在3月28号公证摇号买房的消息公布当天,杭州二手房的成交量暴涨,连续三天的成交量都是在500套以上。


3月底量突然暴涨,公证摇号政策会有影响,促使已经有意向的购房者,及时落定或者转合同。整体来看,目前二手房房源量没有之前几个月供应充足,而且很多房东会提价惜售,但购房者真的是看中了,下单的速度非常快。——豪世华邦运营管理中心总监 刘辉

我们再来看价格:

按照八区来看,跟去年同期相比,大概涨了50%!按照主城区来看,去年这个时候成交均价是在25000元/平米左右,但是到了今年已经达到35000元/平米左右,在这样的价格体系下,很多购房者其实已经望而却步。——中原地产品牌总监 荆海燕

那么公证摇号政策对二手房市场的影响还会持续这么大吗?我们不妨放到一个维度更广的角度来看。在杭州之前,已经推行买房公证摇号的城市有上海、南京、长沙、成都。其中,在2017年开始实行公证摇号买房的上海,2017二手房共成交14.8万套,较2016年出现腰斩的情况,跌幅超过50%


那么,杭州二手房的价格走势未来会如何发展呢?两位专家还是给了我们很肯定的想法。

目前新房和二手房存在倒挂现象,形成的原因主要有两个:1、新房的供应量不足,造成一部分购房者买不到新房,只能去买二手房,那么会造成二手房比较俏;2、我们看到新房是处在限价背景之下,摇号政策不能解决这两个根本性的问题。所以我觉得价差还会存在一段时间。——中原地产品牌总监荆海燕

对于后面的一个行情,更重要是看杭州整体的发展。杭州目前还是在后峰会前亚运的红利释放期,上海的人口流入有限制,但是杭州去年一年有28万人口流入,这个是非常大的一个购买力,所以量跟价会有上升。——豪世华邦运营管理中心总监 刘辉

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